Użytkowanie wieczyste, to specyficzny rodzaj prawa rzeczowego do nieruchomości, umieszczony pomiędzy prawem własności i ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prawo użytkowania wieczystego może dotyczyć jedynie nieruchomości gruntowych należących do Skarbu państwa, województwa lub gminy. W kwestii uprawnień do użytkowanej nieruchomości, prawo to jest niemal równoznaczne z własnością. Przepisy regulujące użytkowanie wieczyste zostały zawarte w Kodeksie Cywilnym (art. 232-243), Ustawie o gospodarce nieruchomościami (rozdz. 3, 4 i 8) oraz Ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Nabycie prawa użytkowania wieczystego
Nabycie prawa użytkowania wieczystego może mieć miejsce jedynie na podstawie aktu notarialnego, zawartego z właścicielem gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) oraz po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Umowę taką zawiera się na okres 99 lat, ale w wyjątkowych przypadkach można ten okres skrócić, ale nie mniej niż do 40 lat. Umowa co do zasady zawierana jest jednorazowo, ale istnieje możliwość jej jednokrotnego przedłużenia. Użytkownik wieczysty może swoje prawo do gruntu sprzedać, obciążyć hipoteką, podarować, a także podlega ono dziedziczeniu i egzekucji.
Istota prawa użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest nierozerwalnie związane z prawem własności zabudowań, które się na nim znajdują. Właściciel prawa użytkowania wieczystego gruntu, jest jednocześnie właściciel wszelkich budowli posadowionych na tym gruncie. Nie można być użytkowaniem wieczystym gruntu, nie będą właścicielem budynków i nie można być właścicielem budynków, nie będąc użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym się znajduje (o ile jest on własnością Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).
Z prawem użytkowanie wieczystego związane są również opłaty. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nabywca prawa, najpóźniej w dniu podpisania umowy, uiszcza jednorazową opłatę wynoszącą 15-25% wartości nieruchomości (jej wysokość określa właściciel gruntu). Nadto użytkownik zobowiązany uiszczać opłatę roczną, wynoszącą 0,-3% wartości nieruchomości – w przypadku tej opłaty, jej wysokość uzależniona jest od przeznaczenia nieruchomości, które zostało zapisane w umowie
Wygaśnięcie prawa użytkowania
Wygaśnięcie tego prawa może nastąpić m. in. wtedy, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta umowa, właściciel prawa sprzeda je osobie trzeciej, użytkownik nie będzie wykonywał zapisów umowy (np. zbuduje zakład rzemieślniczy zamiast domu mieszkalnego), właściciel gruntu odkupi prawo użytkowania wieczystego (nastąpi wtedy tzw. konfuzja praw – Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie może być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu), strony rozwiążą umowę użytkowanie wieczystego lub właściciel umrze, a prawo zostanie nabyte przez spadkobiorców.
